BARI - Intervistiamo oggi il dott. Francesco Schena, revisore contabile condominiale professionista ed amministratore condominiale, Presidente nazionale di ARCO – Associazione Revisori Contabili Condominiali, ed autore del manuale “Il nuovo rendiconto in condominio” (Ed. Grafill) che verrà presentato in prima nazionale a Bari il 20 Settembre presso la Libreria Di Marsico.
Dr. Schena, come sorge l'interesse per lo studio della tematica della revisione contabile condominiale e di conseguenza il progetto di scrivere un testo in materia?
L’interesse c’è sempre stato su questo argomento, ancor prima della legge n. 220 di riforma del condominio ma è stato proprio grazie al nuovo articolo 1130-bis del codice civile che l’attenzione generale sul tema ha assunto un rilievo definitivo. Nel corso degli ultimi quattro anni il ricorso alla figura del Revisore condominiale è stato un crescendo, sia da parte dei condòmini che nutrono dubbi sul rendiconto dell’Amministratore, sia da parte degli stessi Amministratori per difendersi da accuse infondate. Il mio interesse professionale nasce proprio dall’esigenze di apportare in questo campo elementi di chiarezza e adeguati strumenti di valutazione per far sì che non si verifichino strumentalizzazioni della figura del Revisore e perché non ci si improvvisi in un ambito di massima delicatezza per la reputazione professionale degli Amministratori.
Lei è anche CTU presso il Tribunale di Bari. Ci conferma che le questioni relative al bilancio sono una delle maggiori fonti di controversie in ambito condominiale? Quale è la sua esperienza in merito?
Le impugnazioni dei rendiconti per questioni di merito, forma o contenuto da una parte e le azioni, sia civili che penali, per ipotesi di appropriazioni indebite a carico degli Amministratori dall’altra non sono una rarità nel panorama del contenzioso condominiale.
La mia personale esperienza mi porta a trarre una considerazione statistica importante: per circa sette volte su dieci le accuse si rivelano infondate e generate esclusivamente da una mera confusione nella tenuta della contabilità o da una incapacità da parte dei condòmini di leggere adeguatamente il nuovo rendiconto redatto alla luce delle nuove disposizioni di legge.
Non credo di poter dispensare una soluzione in questo senso ma, sicuramente, una corretta tenuta della contabilità da una parte e una adeguata conoscenza delle più idonee tecniche di revisione dall’altra possono senz’altro scongiurare casi di accuse immotivate e rinsaldare il rapporto fiduciario tra Amministratore e condominio ancor prima di intraprendere giudizi di sorta che potrebbero, poi, rivelarsi azzardati.
La figura del revisore contabile condominiale può avere un ruolo per evitare l'insorgere di liti?
Assolutamente si. Personalmente credo in una più efficiente funzione preventiva che repressiva da parte del Revisore. Ma questo richiede un allargamento di vedute e culturali da parte di tutte le parti. I condòmini devono sapere che occorre affidarsi al Revisore senza aspettarsi ad ogni costo la conferma delle presunte accuse. L’Amministratore deve guardare al Revisore come ad un organo terzo e di garanzia, senza timore e senza pensare di essere sottoposto a giudizio. Il Revisore, infine, deve operare con equilibrio, competenza, indipendenza, responsabilità e rispetto dell’amministratore, senza spirito di inquisizione o pregiudizi e senza soccombere alle aspettative del cliente.
Quali suggerimenti può fornire a chi lavora nell'ambito dell'amministrazione degli immobili soprattutto in sede di redazione di bilancio?
Il suggerimento è quello di approfondire la materia evitando di ritenere il rendiconto un qualcosa di poco importante. È necessario che la contabilità sia tenuta e presentata rispettando adeguati metodi, sistemi e princìpi contabili, il tutto in perfetta compatibilità con la natura giuridica del condominio. L’errore più frequente commesso dagli Amministratori è quello di assecondare le richieste di alcuni condòmini che pretendono una contabilità “semplice” e adeguata al loro livello di capacità di analisi. In realtà , l’Amministratore deve tenere la contabilità secondo quanto dispone la legge, anche se questo significa presentare un fascicolo di rendicontazione complesso e voluminoso. I principi della completezza e della chiarezza contabile non vanno confusi con quella semplificazione voluta spesso dai condòmini che espone, poi, il rendiconto a rischi di impugnazione per difetto di forma e contenuti.
