di FRANCESCO SAVERIO DEL BUONO - Il leasing immobiliare abitativo, introdotto nel nostro ordinamento dalla l. 208 del 28.12.2015 (legge di stabilità 2016), è una forma contrattuale che permette ad un soggetto di utilizzare un bene, a fronte del pagamento di un canone, acquistato o fatto costruire da un soggetto concedente, su indicazione dell'utilizzatore che intende adibirlo a propria abitazione . Al termine del contratto l'utilizzatore potrà riscattare l'immobile ad un prezzo prestabilito dal contratto di leasing.
Analizziamo le caratteristiche dell'istituto
IL CONTRATTO: la finalità del leasing immobiliare abitativo è quella di concedere l'utilizzo del bene con possibilità di acquistarne la proprietà tramite il riscatto. Rivestendo in pratica una operazione di finanziamento i canoni di locazione sono calcolati non solo sul valore dell'immobile, ma anche del prezzo fissato per il riscatto e della durata del contratto.
Oggetto del contratto può essere un immobile ad uso abitativo già completato e fornito di dichiarazione di agibilità, un fabbricato in costruzione o da ristrutturare od un terreno su cui verrà costituito il manufatto ad uso abitativo. Nel contratto dovrà essere indicata la finalità dell'operazione, cioè l'utilizzo a fine di abitazione principale del bene, ciò anche al fine del riconoscimento delle agevolazioni fiscali.
Rimanendo l'immobile in proprietà del concedente fino al riscatto, l'utilizzatore dovrà averne cura, senza arrecarvi danni, e per questo motivo spesso è previsto nel contratto l'obbligo per l'utilizzatore di stipulare apposita polizza assicurativa per la copertura di danni all'immobile ed a terzi.
Strettamente collegato al contratto di leasing è quello di compravendita del bene oggettivo del leasing, che il concedente acquista da terzi. Vista la connessione funzionale tra i due contratti sarebbe preferibile un unico atto notarile.
LE PARTI Il concedente, trovandosi come detto in una operazione di finanziamento, potrà essere solo un istituto bancario op intermediario finanziario iscritto all'albo di cui all'art. 106 TUB, mentre l'utilizzatore deve essere persona fisica che intende adibire il bene oggettivo del leasing a propria abitazione.
GLI ASPETTI FISCALI Il legislatore con la disciplina del leasing immobiliare abitativo ha stabilito delle agevolazioni fiscali per tutti i contratti che rientrano in questa tipologia che saranno stipulati fino al 31.12.2020, analogamente alle agevolazioni previste per l'acquisto della "prima casa".
Per poter usufruire delle agevolazioni sulle imposte sul reddito l'utilizzatore deve rispondere ai seguenti requisiti:
reddito annuo fino ad euro 55.000
non essere titolare di diritto di proprietà su altro immobile che abbia destinazione abitativa.
Sono previste inoltre agevolazioni differenziate per età:
fino a 35 anni di età
detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, ed i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui
una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” nel caso venga esercitata tale opzione, per un importo non superiore a 20.000 euro.
da 35 anni di età
una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di
leasing, ed i relativi oneri accessori, per un importo non superiore
a 4.000 euro annui;ù
una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” nel caso venga esercitata tale opzione, per un importo non superiore a 10.000 euro.
Per ottenere tali detrazione è necessario che l'utilizzatore la adibisca a propria abitazione entro 12 mesi dalla consegna, dovendosi intendere come abitazione quella nella quale costui ed i suoi familiari vi dimorino abitualmente.
Il contratto di leasing immobiliare sarà soggetto ad imposta di registrazione solo se redatto con atto pubblico, con scrittura privata autenticata o con scrittura privata semplice solo se registrati volontariamente o se espressamente indicati nell’atto di compravendita (come l'ipotesi di un unico atto per leasing e compravendita).
Ulteriori agevolazioni sono previste per le imposte sull'atto di compravendita stipulato dal concedente il leasing, e per l'acquisto dell'immobile da parte dell'utilizzatore a seguito di riscatto.
Per la compravendita da parte del soggetto concedente, le imposte sono diverse a seconda se l'immobile viene venduto da una persona fisica (ipotesi A) o da società esente IVA o da una società soggetta a IVA (ipotesi B).
Per l'ipotesi A le imposte sono le seguenti:
• imposta di registro pari all'1,5% del prezzo;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro;
Per l'ipotesi B invece:
• Iva al 4%;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.
Al riscatto dell'immobile da parte dell'utilizzatore saranno dovute nella misura fissa di 200 euro le imposte di registro, catastale ed ipotecaria.
IL CONTRATTO: la finalità del leasing immobiliare abitativo è quella di concedere l'utilizzo del bene con possibilità di acquistarne la proprietà tramite il riscatto. Rivestendo in pratica una operazione di finanziamento i canoni di locazione sono calcolati non solo sul valore dell'immobile, ma anche del prezzo fissato per il riscatto e della durata del contratto.
Oggetto del contratto può essere un immobile ad uso abitativo già completato e fornito di dichiarazione di agibilità, un fabbricato in costruzione o da ristrutturare od un terreno su cui verrà costituito il manufatto ad uso abitativo. Nel contratto dovrà essere indicata la finalità dell'operazione, cioè l'utilizzo a fine di abitazione principale del bene, ciò anche al fine del riconoscimento delle agevolazioni fiscali.
Rimanendo l'immobile in proprietà del concedente fino al riscatto, l'utilizzatore dovrà averne cura, senza arrecarvi danni, e per questo motivo spesso è previsto nel contratto l'obbligo per l'utilizzatore di stipulare apposita polizza assicurativa per la copertura di danni all'immobile ed a terzi.
Strettamente collegato al contratto di leasing è quello di compravendita del bene oggettivo del leasing, che il concedente acquista da terzi. Vista la connessione funzionale tra i due contratti sarebbe preferibile un unico atto notarile.
LE PARTI Il concedente, trovandosi come detto in una operazione di finanziamento, potrà essere solo un istituto bancario op intermediario finanziario iscritto all'albo di cui all'art. 106 TUB, mentre l'utilizzatore deve essere persona fisica che intende adibire il bene oggettivo del leasing a propria abitazione.
GLI ASPETTI FISCALI Il legislatore con la disciplina del leasing immobiliare abitativo ha stabilito delle agevolazioni fiscali per tutti i contratti che rientrano in questa tipologia che saranno stipulati fino al 31.12.2020, analogamente alle agevolazioni previste per l'acquisto della "prima casa".
Per poter usufruire delle agevolazioni sulle imposte sul reddito l'utilizzatore deve rispondere ai seguenti requisiti:
reddito annuo fino ad euro 55.000
non essere titolare di diritto di proprietà su altro immobile che abbia destinazione abitativa.
Sono previste inoltre agevolazioni differenziate per età:
fino a 35 anni di età
detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, ed i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui
una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” nel caso venga esercitata tale opzione, per un importo non superiore a 20.000 euro.
da 35 anni di età
una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di
leasing, ed i relativi oneri accessori, per un importo non superiore
a 4.000 euro annui;ù
una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” nel caso venga esercitata tale opzione, per un importo non superiore a 10.000 euro.
Per ottenere tali detrazione è necessario che l'utilizzatore la adibisca a propria abitazione entro 12 mesi dalla consegna, dovendosi intendere come abitazione quella nella quale costui ed i suoi familiari vi dimorino abitualmente.
Il contratto di leasing immobiliare sarà soggetto ad imposta di registrazione solo se redatto con atto pubblico, con scrittura privata autenticata o con scrittura privata semplice solo se registrati volontariamente o se espressamente indicati nell’atto di compravendita (come l'ipotesi di un unico atto per leasing e compravendita).
Ulteriori agevolazioni sono previste per le imposte sull'atto di compravendita stipulato dal concedente il leasing, e per l'acquisto dell'immobile da parte dell'utilizzatore a seguito di riscatto.
Per la compravendita da parte del soggetto concedente, le imposte sono diverse a seconda se l'immobile viene venduto da una persona fisica (ipotesi A) o da società esente IVA o da una società soggetta a IVA (ipotesi B).
Per l'ipotesi A le imposte sono le seguenti:
• imposta di registro pari all'1,5% del prezzo;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro;
Per l'ipotesi B invece:
• Iva al 4%;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.
Al riscatto dell'immobile da parte dell'utilizzatore saranno dovute nella misura fissa di 200 euro le imposte di registro, catastale ed ipotecaria.
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