Come valutare la convenienza di un investimento immobiliare?

Alex Staudinger/Pexels

Investire il proprio denaro comprando un immobile, è molto usuale in Italia, basti pensare che il 73% della popolazione italiana possiede almeno una casa, e questo è un dato tra i più alti nel mondo. Bisogna però tenere a mente che investire in immobili è un’attività molto più complessa di quanto possiate immaginare. Il valore degli immobili in Italia si è mediamente svalutato, non è semplice prevedere i trend del mercato immobiliare e trovare un investimento immobiliare che renda di più delle alternative facilmente accessibili agli investitori, come i mercati finanziari. Gli investimenti immobiliari sono inoltre molto poco liquidi e acquistare un immobile sbagliato potrebbe essere un errore dal quale è molto complesso tornare indietro.

Ma se hai effettuato la tua valutazione immobiliare online gratuita e sei convinto di voler investire su un particolare immobile, avrai sicuramente la necessità di pianificare con attenzione questo tipo di operazione, definendo con esattezza il rendimento e rischio di un investimento immobiliare e in questo articolo, proveremo ad elencarti i passi per effettuare questo calcolo.

I costi accessori

Per prima cosa quando valutiamo un immobile da acquistare è importante tenere in considerazione oltre al costo di acquisto semplice, anche tutti gli eventuali costi “accessori” che se non calcolati correttamente, possono bruciare in parte o totalmente tutto il nostro guadagno.

Questi costi accessori possono essere:

· Provvigioni agenzia immobiliare
· Tasse di acquisto
· Spese notarili
· Condominio
· Spese di ristrutturazione
· Pratiche comunali

Questi vari costi più o meno prevedibili sono molto importanti nella valutazione di un possibile investimento, e dobbiamo essere attenti a prevedere che non varino nel tempo, per quanto possibile questa previsione possa essere. Una volta valutati bene tutti i costi quello su cui dobbiamo andare a concentrare la nostra attenzione è il ROI o meglio Return On Investment, che non è altro che il rapporto tra il risultato operativo ed il capitale investito netto operativo.

Ma come possiamo provare a calcolare il rendimento che potremmo ricavare da una determinata operazione?

Il calcolo del rendimento di un investimento immobiliare viene definito in percentuale, in base al costo o al valore di mercato della proprietà, al reddito annuale e ai costi di gestione e non considera la crescita del capitale, ovvero di quanto la proprietà aumenta di valore nel tempo. Ci sono due tipologie di rendimento di cui tener conto, “rendimento lordo” o “rendimento netto”. Il rendimento lordo viene calcolato prima delle spese, mentre il rendimento netto include anche le spese correnti come le spese di gestione, i costi di manutenzione, l’imposta di bollo e altre spese, come ad esempio la tassazione per gli immobili sfitti. Per quanto riguarda le proprietà residenziali, tendenzialmente un buon investimento, presenterà un tasso di rendimento intorno al 4% o 5%.

Ora la domanda che ci dobbiamo porre è se il tasso di rendimento sia un buon indicatore della bontà di un investimento immobiliare. La risposta è sicuramente sì, ma dobbiamo tenere a mente che non è certo l’unico fattore da tenere in considerazione. Ci sono investimenti che potrebbero diventare oggetto di speculazioni di mercato e di eventi imprevisti. Un altro metodo per capire se l’investimento è conveniente è utilizzare il tasso di rendimento medio nella zona in cui è situato l’immobile così da determinare il reddito che la proprietà deve produrre, basterà semplicemente moltiplicare il prezzo richiesto per l’acquisto, per il tasso di rendimento di immobili simili nella zona, così riusciremo a trovare il reddito netto consigliato.

Conviene investire nell’immobiliare nel 2022?

Ora che abbiamo più o meno individuato tutti i passaggi per poter valutare la convenienza di un investimento immobiliare, non rimane che chiedersi: Conviene investire nell’immobiliare nel 2022? Quando si valuta se investire in immobili conviene non bisogna solamente considerare il potenziale rendimento assoluto, ma bisogna ragionare sul possibile impiego alternativo del capitale. Il mercato immobiliare è un mercato dove si possono fare degli ottimi affari, soprattutto quando si hanno molti capitali a disposizione e una capacità di operare di tipo specialistico. C’è da dire però che anche l’investimento immobiliare porta con sé dei rischi.

Ovviamente non possiamo stabilire in via definitiva se l’investimento immobiliare conviene, difficilmente troveremo una casistica che si adatti a tutte le circostanze, anche perché ogni affare presenta caratteristiche a sé. L’evidenza statistica ci suggerisce però che nella maggior parte dei casi i mercati finanziari offrono maggiori opportunità di rendimento dell’investimento immobiliare, quindi, una volta condotte tutte le analisi e valutazioni necessarie, avanti tutta!